Законодательными актами Российской Федерации четко сформулированы правила строительства и реконструкции капитальных объектов. Они регулируют все этапы возведения здания – от разработки проекта до ввода сооружения в эксплуатацию.
Нередки случаи, когда после получения разрешительной документации по той или иной причине требуется внести изменения в проект. На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ эти изменения можно вносить, но они требуют обязательного согласования.
О том, какие изменения можно вносить в разрешение на строительство, как правильно это делается и в каких случаях могут отказать, расскажем в статье.
Можно ли внести и какие?
Изменения вносятся, если в процессе возведения здания изменились данные, которые непосредственно касаются самого процесса или при изменении сведений, указанных в первоначальном документе. Все перемены должны быть зафиксированы письменно.
Разрешение на строительство изменяется при возникновении следующих обстоятельств:
-
Смена права собственности на территории, на которых проводятся строительные или реконструкционные работы, и передача их другому физическому или юридическому лицу.
В этом случае изменения документа основываются на ранее полученном документе, зарегистрированным на имя предыдущего собственника участка (ГрК РФ ст. 51 п. 21.5)
- При объедении нескольких земельных участков, если на один из них уже действовало разрешение, которое получал собственник нового участка (физическое или юридическое лицо). Основание ГрК РФ ст. 51 п. 21.6
- При образовании нового участка путем раздела, перераспределения или выделения. Для такого участка необходимо получать новое разрешение и в этом случае обновленный градостроительный план становится основанием для его получения (ГрК РФ ст. 51 п. 21.7).
- Повторное оформление лицензии на недропользование новым владельцем, имеющим право проводить строительные или реконструкционные работы на участке (ГрК РФ ст. 51 п. 21.9).
- Необходимости пролонгировать срок действия разрешения. В этом случае необходимо соблюдать 2 условия: на момент подачи заявления строительные работы были начаты и до окончания действия текущего разрешения осталось более 60 дней. (ГрК РФ ст. 51 ч. 21).
Этот перечень не является исчерпывающим и в случаях, когда:
- требуется изменить параметры объекта, которые затрагивают характеристики конструкции, изменяют уровень надёжности и безопасности;
- изменения выходят за рамки предельных параметров разрешенного строительства, которое установлено градостроительным регламентом.
Некоторые компетентные органы вносят изменения в существующее разрешение, другие – требуют оформления нового взамен старого или получения разрешения на отклонение в соответствии с ГрК РФ ст. 40.
Документы, полученные до 1.07.2018 года, могут актуализироваться перед вводом дома в эксплуатацию. В них разрешается изменять проект относительно параметров сооружаемого здания (например, в части квартирографии).
В отношении прочих изменений проектной документации выносятся решения, основанные на объективности необходимых изменений. Так, в отношении заявления в котором указывается желание застройщика увеличить этажность здания или его общую площадь, скорее всего, столкнётся с отказом.
Изменения, связанные с отклонением от проекта, могут вноситься в разрешение только на основании объективной необходимости, выявленной в процессе проведения строительных работ, независимо от воли застройщика. Поэтому, чтобы отклониться от проектной документации потребуется хорошая доказательная база объективности этих причин.
В противном случае требование изменить документ останется неудовлетворенным. Можно, конечно, подать апелляцию в вышестоящий орган, но уже были прецеденты, когда дело доходило до верховного суда и ввиду отсутствия доказательной базы требования застройщика не удовлетворялись.
В случае же, когда выявлена объективная причина, застройщику не имеют права отказать в изменениях.
Когда это не требуется?
На основании п. 21.8 статьи 51 ГрК РФ предусматривается случай, который не требует внесения изменений в разрешение на строительство. Это происходит, когда новые земельные участки образуются в рамках территорий линейного объекта, когда:
- объект расположен в зафиксированной проектом зоне;
- на момент получения действующего разрешения представлялась проектная документация, согласованная с проектными данными планировки и межевания участка.
При соответствии возводимого объекта этим требованиям можно избежать процедуры внесения изменений и пользоваться уже полученным разрешением.
Порядок и регламент
В пункте 21 ч.10 ст.51 ГрК РФ прописан процесс изменения разрешения. Лица, о которых говорилось ранее (п.21.5-21.7 и 21.9), должны в письменном виде уведомить один из нижеизложенных уполномоченных органов исполнительной власти:
- РФ;
- субъекта РФ;
- муниципальный;
- или Госкорпорации «Росатом», «Роскосмос», если полномочия, связанные с выдачей документов, находится в их юрисдикции.
Письменное уведомление дополняется следующими документами (в соответствии с п.1-4 ч.21 ст 51):
Переоформление при смене собственника земельного участка – документы, устанавливающие право собственности.
- При образовании нового, путём объединения, раздела, перераспределения участков – решение об образовании участков, выданное уполномоченным органом.
- При образовании участка, появившегося путём раздела, перераспределения или выделения потребуется градостроительный план на осуществление работ, связанных с капитальным строительством.
- Решение, связанное с предоставлением прав недропользования или с перерегистрацией лицензии на эти права, а также копии всех предоставляемых документов.
- Скачать бланк заявления о внесении изменений в разрешение на строительство
- Скачать образец заявления о внесении изменений в разрешение на строительство
В срок 5 рабочих дней с момента подачи уведомления или с момента получения заявления от застройщика уполномоченный орган должен рассмотреть вопрос, связанный с внесением изменений.
После вынесения решения уполномоченным органом у него есть еще 5 дней, чтобы уведомить о своём решении:
- Орган, представляющий исполнительную власть федерального уровня или субъекта РФ, который осуществляет соответствующий надзор, о изменениях в документе, который им выдавался.
- Орган, регистрирующий права.
- Застройщика.
На основании п.21.12 ст. 51 ГрК РФ: когда в едином госреестре недвижимости отсутствуют данные о документах, устанавливающих право собственности на землю, в компетентный орган их ксерокопии обязано предоставить физ. или юр. лицо, ставшее новым собственником участка.
Для получения услуги застройщик или уполномоченное лицо могут обратиться лично в администрацию муниципального образования, орган исполнительной власти субъекта или в федеральный, а также в электронной форме через:
- Многофункциональный центр (МФЦ);
- Единый портал гос. услуг (ЕПГУ).
Или воспользоваться сайтом администрации муниципального образования, если на нём предусмотрено оказание такой услуги.
Результатом предоставления услуги станет либо удовлетворение заявления, либо отказ от него. В первом случае это позволит продолжать строительные работы на основе уже готового разрешения, во втором – потребуется либо переоформлять разрешение, либо оспаривать решение вплоть до судебного разбирательства.
Получение результата услуги такие же, как и способы подачи заявления. Услуга предоставляется бесплатно. В случае, когда за её предоставление хотят взымать плату – можно смело подавать жалобу.
Когда могут отказать?
Уполномоченный орган имеет право отказать в удовлетворении заявления на внесение изменений в разрешение на строительство. Порядок и причины отказа указаны в п. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.
Основанием для них является:
Если не предоставлены документы устанавливающие право собственности, указанные в п.1-4 ч.21 ст 51, о которых писалось ранее, или информация, содержащаяся в них недостоверна;
- Когда новый собственник не передал копии документов, отсутствующие в едином госреестре недвижимости компетентным органам.
- Когда планировка размещения объекта нарушает требования к капитальному строительству;
- Когда воздвигаемый объект нарушает разрешенные способы использования земельного участка или ограничения, которые установлены в нормативно-правовых актах, действующих на момент принятия решения, связанного с изменениями в разрешении;
- Несоответствие сооружения разрешению на отклонение от предельных параметров объекта;
- Когда отсутствует факт начала производства работ на момент подачи заявления о продлении разрешения на строительство;
- Предоставление заявления в срок меньше чем за 10 дней до конца действия разрешения на строительство.
Избежать этих нарушений и добиться положительного решения можно, если просто соблюдать вышеизложенные требования НПА.
В противном случае – придется либо заниматься оформлением нового разрешения, либо оспаривать решение компетентного органа через вышестоящие структуры или в судебном порядке.
Как оспорить отказ?
Обжаловать отказ можно и в досудебном порядке в случае:
- если были нарушены сроки рассмотрения заявления и вынесения решения;
- отказа в приеме документации;
- необходимости расширить перечень предоставленных документов (помимо обязательных);
- требований оплаты за внесение изменений со стороны уполномоченного органа.
Жалобу можно оформить письменно или в электронном виде и подать самостоятельно или при помощи представителя. Направить её можно:
- лично;
- по почте;
- через МФЦ;
- через ЕПГУ.
Чтобы оспорить отказ в судебном порядке, если он рассматривается как незаконный – можно. Для этого потребуется минимум усилий.
Однако, неточные формулировки, касающиеся случаев, когда можно изменять документацию, с одной стороны, наталкивают застройщика на мысли о возможности увеличении площади строительства, высоты здания и прочих габаритных показателей.
На деле же требования о таких изменениях остаются неудовлетворёнными и приходится заниматься оформлением новой разрешительной документации с обновлённым проектом.
Видео по теме статьи
О внесении изменений в разрешение на строительство расскажет видео:
Заключение
В законодательстве не предоставлен исчерпывающий перечень случаев, когда есть возможность подать заявление на внесение изменений в разрешение на строительство.
Это сильно затрудняет разрешение спорных вопросов, связанных с изменением проектной документации в ходе строительства. И решения, принятые по запросам, будут зависеть от мнения уполномоченного органа, занимающегося рассмотрением вопроса.
Нередко случается, что в разных муниципалитетах по одному и тому же вопросу принимаются абсолютно противоположные решения. И вместо изменений в уже полученное разрешение на строительство, приходится получать новое или оспаривать решение в досудебном и судебном порядке.
![](/mark_r_img.png)