Все самое важное о предоставлении земельного участка в аренду: законы, сроки, порядок

Аренда земли – это один из наиболее удобных вариантов получения участка не только в пользование, но и во владение в дальнейшем.

Предоставленную землю можно использовать для личных нужд, сдать в субаренду, а также, при соблюдении определенных условий, выкупить.

Каков порядок, сроки, причины отказа в предоставлении земельного участка в аренду для физических и юридических лиц, рассмотрим в статье.

Что это такое?

Предоставление земельного участка государством в аренду юридическим, физическим лицам – процесс передачи имущества для конкретных целей (огородничество, садоводство, строительство и т.д.).

Действие осуществляется на основе договора, в котором фиксируются целевые назначения, условия, права, обязанности обеих сторон.

Аренда предоставляется на короткий и длительный сроки. Причины расторжения соглашения одной из сторон должны быть обоснованы, зафиксированы в договоре. Оговариваются требования, соблюдение которых может стать основанием для дальнейшего выкупа объекта договора.

Порядок предоставления земли административными службами, государством регулируется нормативными актами. Основным источником земельного права является «Земельный кодекс РФ». ЗК РФ «О предоставлении земельных участков в аренду» (статья 39.6).

Какие наделы дозволено и запрещено сдавать, кто их может получить?

Арендовать участок земли доступно вне торгов и в процессе проведения аукционов. Вне торгов заключить договор аренды имеют право фермеры, граждане РФ. Юридические лица на основании распоряжения, указа Правительства страны.

Земля выдается:

1. Для развития коммунальных, транспортных предприятий.
2. Коммунально-бытовым организациям.
3. С целью реализации инвестиционных проектов в согласии с законодательством.
4. Для постройки зданий, помещений, комплексного строительства.

Получить в арендное пользование землю доступно в случае отсутствия противоречия законодательству. Право пользования дает возможность эксплуатации объекта по усмотрению арендатора.

При этом не подразумевается возможность права собственности, а действия не должны противоречить закону и пунктам договора.

Передаче в аренду подлежат земельные участки, соответствующие требованиям и нормативам:

• 

  свободные территории, находящиеся на удаленном расстоянии от промышленных предприятий;

• географическое (геологическое) положение зоны позволяет вести строительство;
• для сельского хозяйства участки обладают необходимой степенью плодородия;
• масштаб территории соответствует нормативам строительства дома.

Размеры земельных участков определяются с учетом факторов, отмеченных арендатором:

1. Ведение огороднического хозяйства предусматривает масштаб земли – приблизительно 2 сотки.
2. Для животноводства он не должен быть меньше 15 соток.
3. Индивидуальное жилищное строительство осуществляется на территории размером от 3-х соток.

В каждом отдельном регионе существуют конкретные нормативы размеров участков, которые следует уточнять.

Не подлежат аренде земельные участки в следующих случаях:

• заповедные зоны;
• местности с редкой флорой;
• парки, признанные национальными;
• закрытые места, курируемые административными организациями;
• местности, на которых предусмотрена атомная промышленность;
• зоны функционирования силовых министерств;
• территории, предназначаемые для захоронения.

Территории, на которых располагаются лесные массивы, невозможно приобрести в частную собственность после аренды. В этом случае запрещена и субаренда.

Свободные земли, включая предназначенные для сельского хозяйства, разрешены для передачи арендаторам.

Юридическим лицам запрещено арендовать участки вне торгов, если другое не предусмотрено указанием Правительства РФ.

Земля передается без аукционов в пользование фермерам и гражданам. Целевое назначение: ведение подсобного хозяйства, индивидуальное строительство в пределах фермерского или крестьянского хозяйства.

Граждане имеют право выбора подходящего участка, приобретения его в аренду соответственно законодательству.

Целевое назначение земель

Физические, юридические лица, являясь гражданами страны, имеют право получить в аренду участки с конкретными намерениями. Существуют некоторые различия между арендой физическими и юридическими лицами.

Арендовать землю граждане (физлицо) могут в следующих целях:

1. 

   Ведение хозяйства. Объект ограничен определенным населенным пунктом. Нельзя пользоваться им вне границ города, поселка, села и пр..

2. Садоводство (дачное хозяйство). Строительство дома на дачном участке дает право регистрации.
3. Фермерская деятельность.
4. Сельское хозяйство.
5. Возведение жилого объекта. Возможность построить дом, коттедж для проживания.

Приобрести в аренду землю под строительство гостиничного комплекса, торговых и других коммерческих построек доступно только на торгах.

Понятие «дачное хозяйство» в настоящий момент не существует (его исключили из законодательства). Дача приравнивается к садовому хозяйству.

Первоочередное право получения аренды регламентируется региональным, федеральным законами. Оно не предусматривает строительство дома на данном участке. Аренда земли под строительство с последующим выкупом обходится дешевле приобретения в собственность.

Владение на основании купли-продажи не всегда гарантирует защиту от изъятия. Чаще экономичнее выбор долгосрочной аренды с доступностью дальнейшего выкупа.

Юридические лица могут стать участниками торгов, приобрести участок в аренду под коммерческую деятельность. В процессе приобретения территории, в распоряжение попадают объекты в ее границах. К ним относятся всевозможные постройки, гаражи и т.д.

Во время регистрации требуется оплата государственной пошлины за каждый из объектов. Условия их эксплуатации оговариваются в пунктах договора.

 Назначение участков земли, приобретаемых юридическими лицами:

• возведение многоэтажного жилого дома, коттеджей на продажу, нежилых построек;
• строительство торговых центров, магазинов;
• проектирование развлекательных центров;
• 

  строительство гостиничных комплексов, баз отдыха, ресторанов;

• открытие предприятий, заводов, цехов;
• создание коммунальных и других хозяйств;
• огородничество, пчеловодство, садоводство;
• проведение различных оздоравливающих мероприятий;
• благоустройство, озеленение поселков, городов;
• создание служб, обеспечивающих газопровод, водопровод и т.д.;
• обеспечение инвестиционных компаний;
• животноводство, сельское хозяйство;
• реконструкция зданий;
• завершение строительства.

Целевое назначение земли должно быть прописано в договорном документе. Арендатор обязан неукоснительно соблюдать все пункты.

Ограничения, предусмотренные законом, применяются индивидуально к определенным арендаторам. В соответствии с законодательными требованиями.

Решение

Сроки аренды земли могут быть различными, в диапазоне от года до 50 лет. Для возведения дома существует срок – от 3-х до 10 лет. Огородом можно пользоваться год и более. Сельское хозяйство разрешено вести в течение 10 лет. Без права возведения построек.

После оформления права собственности на возведенный объект, можно приобрести арендованный участок на основе льгот. Не исключено продление аренды.

Если по окончанию периода аренды срок не продлен по договору, либо не выкуплен участок, он может быть выставлен на торги.

Чтобы получить землю у государства, необходимо выполнить следующие действия:

1. 

   Приобретение справки у местного комитета о том, что наделом не владеют третьи лица, на ней нет построек.

2. Получить план участка, кадастровый паспорт, провести межевание участка для постановки на кадастровый учет (кадастровая служба).
3. Составление письма-заявления с уведомлением, с прошением предоставить надел.
4. Написание заявления в земельный комитет для аренды участка.
5. Получение распоряжения о праве на аренду.
6. Подписание двухстороннего договора.
7. Регистрация в уполномоченной организации.

При наличии более одного претендента на получение земли или в случае намерения дальнейшего выкупа аренда предоставляется через аукцион.

Для участия в аукционе требуется предоставить копию паспорта, ИНН, ЕГРЮЛ (ЕГРИЛ) для юрлиц. Необходимо написание заявления на получение права допуска. Вносится требуемый задаток (прилагается квитанция).

Процедура нередко занимает немалый отрезок времени – до двух лет. Победителем выявляется лицо, готовое внести наибольшую сумму. Нередко в результате аукциона стоимость земли повышается в разы.

Чтобы получить надел, физическому, юридическому лицу нужно подать заявление на имя руководителя федерального органа исполнительной власти.

Если участок находится в распоряжении региональных властей, прошение подают в исполнительные органы. В муниципалитет заявление подается в случае, когда эта организация владеет наделом.

Выбрать объект доступно посредством объявлений, кадастровой карты. Требуемые документы оговариваются в договоре. После его подписания необходима регистрация в Росреестре.

Заявление о прошении предоставить надел рассматривают муниципальные, государственные органы, которым участок принадлежит.

Решение оформляется в письменной форме. Оно не должно противоречить законодательным правилам и нормам. Исход может сложиться в пользу просителя. Не исключены отказы.

На основании положительного решения проводится государственная регистрация. От регистрации договора в Росреестре освобождены только граждане, подписывающие его на срок до 12 месяцев.

Решение либо постановление куратора администрации может иметь отличия в зависимости от региона. Основная важность состоит в предоставлении права аренды.

В первую очередь в постановлении указано основание предоставления надела (законодательная база).

Затем описывается решение, включающее сведения:

• ограничение территории;
• размеры участка;
• целевое назначение;
• тип земли;
• адрес, данные о месторасположении.

Текст решения должен содержать ссылки на документы, подтверждающие характеристики надела. Аренда несет определенные ограничения в правах пользования. В постановлении описаны основания для данного вида обременения. Должны быть указаны: стоимость надела, имена лиц, контролирующих государственную регистрацию.

Долгосрочная аренда предполагает возможность через 3-5 лет оформить право собственности. Цену за аренду надела формирует федеральная власть, опираясь на закон РФ.

Она зависит от следующих факторов:

• цель;
• площадь;
• начальная ставка;
• зональный коэффициент.

Муниципальные органы принимают решение о стоимости наделов, находящихся в их распоряжении. Начальная цифра на торгах не должна быть выше полутора процента от кадастровой цены. Если оценка отсутствует, арендная цена устанавливается в соответствии с рыночной.

Аренда земли для индивидуального строительства соответствует 0,6% от стоимости по кадастровому номеру. Общая сумма складывается из государственной пошлины, затрат на оформление, услуг кадастровой организации.

Отказ в предоставлении надела регламентируется законом Российской Федерации (статья 39.16 ЗК РФ). В ответ на запрос об аренде земли, находящейся в собственности муниципальной или государственной власти, случаются отказы. Речь идет об объектах, приобретаемых без аукциона.

Весомые основания для отрицательного решения:

1. На заявителя не распространяется право получения надела без участия в аукционах.
2. Выбранный заявителем участок передан в собственность или долгосрочную аренду другим лицам (организациям).
3. Заявленный участок принадлежит огородническим, садоводческим организациям (некоммерческим).
4. Надел передан некоммерческой компании для индивидуального строительства (жилищного).
5. На территории построено здание (в том числе незавершенное строительство), которое принадлежит третьему лицу.
6. На участке расположены строительные объекты, принадлежащие муниципальной, государственной власти. Исключения: заявитель-владелец зданий, объекты можно приобрести в аренду.
7. Изъятые из оборота наделы.
8. Территория забронирована для муниципальных, государственных потребностей.
9. Участок находится на территории, которой владеет другое лицо.
10. В отношении надела ранее подписан договор о его эксплуатации с целью застройки. Либо он выставлен на торги.
11. Намерения заявителя не соответствуют целевому назначению надела. Или он относится к временно запрещенным для использования.
12. Масштабы участка, другие факторы не соответствуют нормативам эксплуатации в конкретном случае (огородничество, садоводство).
13. Надел предназначен для строительства на базе Госпрограммы РФ.
14. Участок не принадлежит муниципальным, государственным структурам.
15. Нет четкого определения границ территории (требуется уточнение).
16. Масштабы надела, указанные в заявлении не соответствуют плану.
17. Участок предназначен для инвестиционных, коммерческих целей, а заявитель не является предпринимателем (инвестором).

Прошение должно содержать все пункты, которые рассматриваются административными органами для вынесения решения. В идеале они соответствуют всем требованиям: срок, цель, условия.

Если объект аренды уже принадлежит другим лицам, имеет несоответствующее назначение, необходимо выбрать другой вариант.

В некоторых случаях приобретение конкретного участка имеет важность для гражданина. Если он считает действия органов, отказавших в аренде, неправомерными, может оспорить в судебном порядке.

Сначала необходимо изучить Земельный Кодекс РФ (статья 39.16), чтобы убедиться в неправомерности вынесения отрицательного решения.

Нередко отказ осуществлен в соответствии с законом. При этом судебные тяжбы не принесут ожидаемого результата.

Если заявитель считает отказ несоответствующим закону, он пишет исковое заявление и подает в суд. Прилагается документальная переписка с арендодателями, копии квитанций о платежах.

Суду необходимо привести аргументы, доказывающие, что отказ незаконный. Если правоохранительные органы подтвердят необоснованность отказа, претендент сможет получить право аренды.

В случае продления срока аренды необходимо внести оплату заблаговременно и проверить успешность платежа. Просрочки могут стать причиной в отказе дальнейшей аренды.

Повторно заявку подавать целесообразно в случае, если существуют шансы на ее одобрение. Например, претендент неправильно составил документы, не предоставил нужную информацию. Такие ошибки можно исправить самостоятельно, после чего подать прошение второй раз.

Заключение

Земельные участки в аренду имеют возможность приобретать коммерческие организации, предприятия, частные лица. Право предоставляется гражданам РФ и других государств.

Иностранные граждане и коммерческие организации арендуют землю в результате торгов. Такой подход позволяет обезопасить государство от непредвиденных обстоятельств. Иностранцы не наделяются правом выкупа арендованных наделов.

В случае, если администрация вынесла незаконное решение об отказе, его реально оспорить.