Тонкости продажи земельных участков под ИЖС

Алгоритм продажи земельного участка под ИЖС не закреплён в законодательстве.

Продавец и покупатель обязаны заключить письменный договор и зарегистрировать его в Росреестре, остальные действия остаются на их усмотрение.

Чтобы сделка прошла быстро и без проблем, продавцу необходимо собрать определённые документы и подготовить проекты договоров купли-продажи: предварительного и основного.

Как сделать это грамотно, чтобы избежать неприятностей поговорим ниже.

Порядок реализации земли под строительство дома

Сначала собственнику необходимо подготовить несколько документов:

• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной документ, по которому человек получил право собственности;
• проект межевания, если ранее границы участка не были учтены;
• кадастровый паспорт, если он есть.

В выписке из ЕГРН будет указано:

1. площадь участка;
2. цель использования;
3. наличие обременений.

Если в реестре есть ошибка, например, участок находится в залоге, хотя собственник не заключал никакого соглашения об этом, то нужно обратиться в Росреестр для устранения неточностей.

Цена участка зависит от многих факторов:

• площадь;
• расположение – стоимость вырастет, если недалеко есть крупная магистраль, река или озеро, лес, железнодорожная станция;
• тип почвы (меньше ценятся песчаные и глинистые грунты, так как они подвержены морозному пучению);
• наличие коммуникаций (подведение газа, электричества, водопровода, канализации).

Негативно повлиять на стоимость могут следующие факторы:

1. расположение рядом производства с вредными выбросами, ЛЭП, животноводческой фермы, полигона ТКО;
2. проект развития территории предполагает изъятие участка для госнужд;
3. отсутствие асфальтированной дороги для подъезда.

Собственник может узнать кадастровую стоимость надела, запросив данные на сайте Росреестра по кадастровому номеру. Информация сразу же высветится на экране.

Если участок имеет особые характеристики, например, большая площадь или выход к берегу водоёма, собственнику стоит заказать профессиональную оценку стоимости.

Важно! Цена сделки – договорная. Покупатель не обязан приобретать участок за стоимость, указанную профессиональным оценщиком.

Также следует провести предпродажную подготовку:

• выровнять рельеф;
• покосить траву, убрать старые деревья и кустарники;
• вывезти строительный и другой мусор;
• снести незарегистрированные постройки.

Покупатели могут самостоятельно приехать к участку и посмотреть его. Так что готовить землю к продаже нужно до подачи объявления.

Для поиска покупателей применяются следующие методы:

1. 

   размещение бумажных объявлений возле участка и на специальных стендах возле местной администрации;

2. составление электронных объявлений на специальных сайтах;
3. поиск покупателей по объявлениям о покупке участка;
4. размещение объявлений в газетах;
5. публикация информации в тематических группах в социальных сетях.

Далее собственник будет общаться с потенциальными покупателями по телефону и лично, показывать участок, показывать имеющиеся документы. Если согласована цена и порядок уплаты денег, то можно переходить к оформлению договора.

Подготовка к сделке

Предварительный договор содержит обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи участка на определённых условиях.

Предварительный договор включает ряд положений:

• название, место и дата составления документа;
• сведения о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, паспортные данные);
• предмет договора – обязанность сторон заключить основное соглашение до определённого дня (например, в течение месяца);
• сведения об участке;
• условия основного договора (стоимость и порядок уплаты, срок передачи участка, отсутствие правовых обременений надела и т.д.);
• права и обязанности сторон по подготовке к сделке (например, продавец обязан предоставить справки из ПНД и НД);
• случаи, когда основной договор не будет заключён (например, покупатель не получит кредит в банке);
• меры ответственности – если сторона уклоняется от заключения договора, то она обязана возместить другой стороне убытки;
• заключительные положения;
• подписи сторон, фамилии и инициалы.

В предварительном договоре может быть указано, что покупатель передаёт определённую сумму в качестве аванса или задатка за земельный участок.

Задаток передаётся продавцу в счёт причитающейся ему сумму в качестве доказательства заключения договора и для обеспечения его исполнения. Если основное соглашение не будет заключено по вине покупателя, продавец удерживает задаток. Если сделка сорвётся из-за действий продавца, другой стороне будет выплачен задаток в двукратном размере.

Внимание! предварительный договор купли-продажи участка нельзя включать условие о задатке. Сделка в отношении недвижимости считается заключённой с момента государственной регистрации.

Если стороны всё же укажут определённую сумму в качестве задатка, то платёж будет признан авансом. Продавец не сможет оставить деньги у себя, если покупатель откажется от сделки.

Какие нужны документы, чтоб продать?

Покупатель может потребовать следующие документы от продавца:

1. актуальную выписку из ЕГРН;
2. справки из ПН и ПНД, которые подтвердят, что он не состоит на учёте в указанных учреждениях;
3. согласие супруги на совершение сделки, заверенное нотариусом.

Заключение договора

Содержание соглашения зависит от двусторонних договорённостей продавца и покупателя.

Договор считается заключённым, если в нём указаны:

• цена сделки – вписана точная сумма, которая причитается продавцу, или способ определения стоимости, например, по отчёту оценщика недвижимости;
• предмет сделки – точно описан земельный участок.

Обычно стороны включают в договор следующие положения:

• 

  данные о продавце и покупателе (Ф.И.О., дата рождения, адрес проживания, реквизиты паспорта каждого из них);

• описание участка и другая существенная информация о нём (площадь, адрес, кадастровый номер, разрешённое землепользование и т.д.);
• утверждение, что участок принадлежит продавцу на праве собственности (дополнительно указываются реквизиты выписки из ЕГРН, подтверждающей это);
• данные об отсутствии ограничений в использовании участка (продавец гарантирует, что на момент передачи земли в отношении участка не будет действовать обременений, ограничений, на неё не будут распространяться права третьих лиц);
• покупатель подтверждает, что отсутствуют какие-либо правовые ограничения для покупки недвижимости с его стороны;
• стоимость участка цифрами и прописью, порядок уплаты (например, наличными или банковским переводом), срок оплаты;
• описание порядка передачи участка (по акту приёма-передачи или без него);
• указание, что участок переходит в собственность после государственной регистрации сделки;
• обязанность и сопутствующие расходы по регистрации сделки в Росреестре возлагается на покупателя (по договорённости обязанность может быть возложена на продавца);
• меры ответственности;
• заключительные положения (порядок разрешения споров, процедура изменения положений договора, количество экземпляров документа и т.д.);
• подписи сторон, фамилии, инициалы, адреса и банковские реквизиты, если они необходимы.

1. Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка
2. Скачать образец договора купли-продажи земельного участка

Справка! Если ранее был заключён предварительный договор, основное соглашение не должно ему противоречить.

Оформление сделки и регистрация в Росреестре

Сделка оформляется в простой письменной форме, нотариального заверения не требуется. Стороны подписывают договор, после чего можно обращаться в Росреестр.

Для регистрации не требуется, чтобы соглашение было полностью исполнено. Например, многие договоры предусматривают окончательный расчёт с продавцом только после успешной регистрации права собственности покупателя.

Обычно сделку регистрирует покупатель. Но это может сделать и продавец по взаимной договорённости, например, если новый владелец живёт в другом регионе.

Для процедуры потребуется:

• заявление по установленной форме;
• паспорт;
• 2 оригинала договора купли-продажи;
• документ, подтверждающий оплату пошлины.

Услуга для физических лиц стоит 2000 рублей. Подать обращение можно в офисе Росреестра, в МФЦ, отправить почтой или сформировать в электронном виде.

Внесение сведений в ЕГРН занимает до 10 рабочих дней. После этого заявителю возвращают 1 экземпляр договора с отметкой о регистрации. По желанию гражданина ему могут выдать выписку из ЕГРН с актуальными сведениями.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть интересное видео по теме:

Заключение

Для успешного совершения сделки сторонам требуется только письменный договор. Обычно продавец собирает документы, чтобы подтвердить свои права на земельный участок, свою дееспособность, а также, чтобы дать покупателю актуальную информацию о недвижимости: её площади, разрешённом землепользовании, отсутствии обременений и ограничений.