Порядок перевода земли из одной категории в другую

В большинстве случаев земельный участок приобретают, чтобы построить на нем дом.

Нужно быть внимательным и перед покупкой выяснить, соответствуют ли желания возможностям с точки зрения законодательства.

Не на всех землях разрешено капитальное строительство.

Если оказалось, что целевое назначение участка не предполагает строительство жилья, придется заняться переводом земли из «неподходящей» категории в нужную.

В скобках заметим, что есть еще один, в некоторых случаях более предпочтительный выход – смена вида разрешенного использования. Мы же рассмотрим как изменить категорию земельного участка.

Кто их устанавливает и меняет?

Это дело уполномоченных органов. Рассмотрим подробнее, кто чем занимается.

Так, Правительство Российской Федерации «заведует» землями:

• отнесенными к федеральной собственности;
• требующимися для нужд Федерации;
• расположенными в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе.

Среди таких объектов резиденции государственных чиновников, а также земли, на которых запланировано строительство объектов федерального значения.

Исполнительная власть регионов (Администрации краев, областей или Кабинеты министров) распоряжается землями:

• сельхозназначения;
• переданными государством в собственность регионов;
• собственность на которые не установлена.

Органам местного самоуправления (городов, районов, сельских поселений) положено заботиться о землях:

• имеющихся в муниципальной собственности (кроме сельхозназначения);
• принадлежащих частным владельцам;
• не разграниченных по собственности.

На практике для присвоения сельскохозяйственной категории владелец участка обычно обращается в органы исполнительной структуры, а для остальных категорий – в локальные органы самоуправления.

Обращение непосредственно в Правительство практикуется нечасто.

Все необходимые действия уполномоченные на то органы осуществляют, исходя из положений:

• основного закона страны (Конституции);
• Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
• лесного и водного Кодекса;
• градостроительного законодательства;
• других профильных законов.

В каких случаях может потребоваться ее поменять?

Чаще всего земельный участок используют для строительства жилья.

Законно можно возвести строение лишь при соответствии целевого назначения категории земли планам ее владельца.

Лишь две категории земель предполагают  на них индивидуальное строительство.

Это земли:

• населенных пунктов;
• сельскохозяйственного назначения.

На первых разрешено возводить индивидуальное жильё и вести личное подсобное хозяйство. В обоих случаях в построенном доме можно прописаться (оформить регистрацию).

Теоретически возможно построить жилье и за чертой поселения, на сельхозземлях, но при соответствии вида разрешенного использования.

Многие люди путают такие понятия, как категория и ВРИ (вид разрешенного использования). Но это не одно и то же.

Категория земли – это главный классификатор, обозначающий первичную цель применения территории согласно закону.

ВРИ – это уже более точный и узконаправленный классификатор в рамках категории.

Например, в составе сельскохозяйственной категории земель присутствуют:

• сельхозугодья (пашни, сенокосы, пастбища);
• пруды;
• лесопосадки для защиты полей от ветровой эрозии;
• определенные строения и т.д.

На сельхозугодьях, пригодных к использованию по прямому назначению, частная застройка не допускается.

Если участок признан непригодным для производства сельхозпродукции, его вид возможно изменить, например, на «дачное строительство», при этом на участке можно построить дом и – с недавних пор – даже прописаться в нем.

Если видом использования является «садоводство», строительство жилых сооружений там требует согласования с правлением и соответствия с планом застройки.

То есть, построить, например, двухэтажный особняк могут не разрешить.

Если на участке площадью более гектара разрешено ведение крестьянско-фермерского хозяйства, дом на нем построить удастся.

Но надо вести и соответствующую деятельность, то есть производить (или перерабатывать, хранить) сельхозпродукцию. Хотя бы заложить сад.

Если же земля выделена под огородничество, строительство на ней запрещено.

Все эти изменения возможны в пределах уже установленной категории земли.

Если имеется возможность включить участок в границы соседнего поселения, то можно добиться разрешения на индивидуальное жилищное строительство.

Для этого нужно обратиться с заявлением в муниципальные органы.

Узнать категорию своего участка можно по документам, карте или кадастровому номеру. Также будет не лишним выяснить вид разрешенного использования своей земли.

Когда смена недопустима?

Перевод в иную категорию недопустим, если:

• существует прямой запрет на это действие;
• экспертная оценка экологов отрицательная;
• перевод противоречит существующему территориальному планированию, земле- или лесоустроительным документам.

Правила и порядок изменения

Как и любая другая процедура, перевод земельного участка из одной категории в другую имеет свои правила оформления. Процесс на самом деле несложный, и если соблюдать основные условия, то проблем возникнуть не должно.

Подать заявление на перевод земли из одной категории в другую может заинтересованное лицо, обладающее правом:

• собственности на земельный участок;
• бессрочного пользования;
• наследуемого владения;
• аренды, субаренды, сервитута.

Подать ходатайство может:

• физическое лицо,
• юридическое лицо,
• доверенное лицо.

Инициатор смены категории подает ходатайство (заявление) в муниципальный или федеральный исполнительный орган, правомочный решать эти вопросы.

Просить можно как поменять категорию напрямую, так и вывести данный участок из списка территорий определенной категории, чтобы впоследствии заменить ее.

Землями сельскохозяйственного назначения занимаются только органы исполнительной власти субъектов РФ.

Заявление можно заполнить от руки, либо предоставить в печатном варианте.

В ходатайстве нужно указать:

• для физического лица – ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, контактный телефон;
• для юридического лица – название, организационно-правовая форма, адреса регистрации и нахождения, контактный телефон;
• место расположения земельного участка;
• цель его использования;
• точная площадь участка;
• текущая категория, к которой он относится;
• категория, в которую заявитель желает его перевести;
• согласие арендатора (если таковой имеется);
• согласие собственника построек, которые находятся на участке (если таковые имеются).

 К заявлению обязательно приложить:

• копии удостоверения личности для частного лица и ЕГРЮЛ или ЕГРИП для юридического;
• выписку из кадастра РФ со всеми необходимыми сведениями о земельном участке;
• выписку из ЕГРП о правах на земельный участок;
• согласие собственника участка на изменение категории,
• решение экологической экспертизы, если ее проведение было обязательным;
• расчеты потерь сельхозпроизводства или лесного хозяйства (если они необходимы).

Наиболее важным для принятия дела к рассмотрению является пункт о причинах изменения категории.

Причины должны быть весомыми. Требуется пояснить, для чего будет использоваться участок.

Приложить документы, свидетельствующие, что после процедуры перевода земля будет использоваться согласно закону.

Если планируется строительство, нужно показать планы и схемы. Если дополнительно потребуется согласие инстанций, также представить их комиссии.

Закон требует в обязательном порядке самостоятельно представить лишь паспортные данные и документы на право собственности. Остальные орган власти может получить путем межведомственного обмена.

Скачать шаблон заявления можно здесь. Есть и заполненный для примера образец заявления. Форма ходатайства в различных регионах РФ одинакова.

Сроки установлены законодательно.

Правительству РФ на решение о смене категории отпущено три месяца (за редкими исключениями). Местным органам исполнительной власти – два.

Решение – положительное или отрицательное – должно быть доведено до заявителя не позднее двух недель после принятия.

Получив ходатайство с приложенными обязательными документами, специально учрежденная комиссия рассматривает их и дает обоснованное заключение, с которым знакомит заявителя.

Если решение положительное, необходимые изменения вносятся в кадастровые и прочие документы.

Порядок обращения в инстанции зависит от того, какой орган решает вопрос, а это определяется видом объекта. Поэтому логичнее вначале прийти в низовой орган власти, где подробно разъяснят, куда обращаться и какие бумаги подготовить.

В любом случае вы получаете один из трех видов документов:

• постановление об успешном переводе участка из одной категории в другую;
• отказ в переводе;
• отказ в рассмотрении заявления (в случае каких-либо нарушений в документации).

В случае положительного решения в итоговом акте об изменении статуса земельного участка будут указаны:

• основания принятого решения;
• границы участка,
• его площадь,
• учетный номер;
• категория, из которой осуществлен перевод,
• новая категория.

Акт выдается бессрочно. Заявителю направляется уведомление в течение двух недель с момента принятия.

Еще раньше его копию передают в земельный кадастр для внесения изменений в учетные данные.

В ФЗ №172 указано, что никакие изменения в правоустанавливающих документах при смене категории не требуются.

Из-за чего возможен отказ в рассмотрении ходатайства, и как поступить дальше. Основные причины отказа:

• не все бумаги поданы, или они неправильно оформлены;
• заявление подано не правообладателем, либо документы представителя собственника оформлены не подобающим образом;
• у владельца нет российского гражданства.

В этих случаях ходатайство не позднее 30 дней будет возвращено заявителю, недостатки предстоит исправить и вновь подать на рассмотрение.

И если условия, при которых смена категории недопустима в принципе, отсутствуют, скорее всего, вопрос будет решен положительно.

Если всё-таки получен отказ, у заявителя есть право обратиться в суд. Готовится иск, к которому прикладываются все документы, связанные с рассмотрением дела о переводе, включая текст отказа, и подается в арбитраж по месту нахождения земельного участка.

Сделать это нужно не позднее трех месяцев с момента отказа. Если спохватились позднее, нужно указать уважительную причину пропуска времени.

В каких случаях меняется в иную без согласования с собственником?

Случается и такое. Органы власти, включая муниципалитеты, могут ходатайствовать о переводе земли в иную категорию, не спрашивая согласия законных владельцев.

Это бывает при условии включения определенной территории в природоохранную зону (при этом участки сохраняются в собственности законных владельцев), а также при установлении новых границ поселений.

Особенности перевода некоторых категорий

Как уже отмечалось, категорию земель вообще сменить непросто, а с некоторыми особенно много хлопот.

Законодательно утвержден список причин, которые оправдывают изменение категории сельхозземель:

1. Земли на какое-то время выходят из хозяйственного оборота. Например, требуется восстановить плодородие почв, рекультивировать их и т. д.
2. Принято решение о создании особо охраняемой природной территории.
3. Расширяются границы населенного пункта. Это случай частников, которые просят причислить участок, расположенный на землях сельхозназначения к территории поселения.
4. Необходимо на этом месте построить нечто промышленное, а участок при этом непригоден для производства сельхозкультур.
5. Непригодные для сельскохозяйственной деятельности земли включаются в состав лесного, водного или резервного фондов.
6. Необходимо строительство новых дорог, ЛЭП, газо- и нефтепроводов и др.
7. Земли потребовались государству для целей обороны и безопасности.
8. Обнаружены залежи полезных ископаемых или необходимы археологические раскопки.

Если кто-либо претендует на земли, имеющие высокую продуктивность особо ценные угодья -, и земля используется по назначению, ему, скорее всего, будет отказано.

Подробнее о нюансах перевода земель сельхозназначения читайте здесь.

Земли населенных пунктов могут быть переведены в другую, равно как и наоборот, только в связи с изменением территории поселения, в большинстве случаев – при ее расширении.

С 2016 года такой перевод разрешен только при наличии утвержденного Генплана развития территории.

Чтобы перевести участок из земель запаса в иную категорию, прежде надо сформировать и по всем правилам оформить его.

Земли запаса не включаются в хозяйственную деятельность, но когда требуются обществу, меняют свой статус и перестают быть свободными.

Свободные – не значит бесхозяйные.

Их собственник – государство или субъект, поэтому занимать часть такой территории самоуправно нельзя.

В составе запасных земель есть фонд перераспределения, предназначенный только для сельхозпроизводства, его не трогают; с иными территориями можно работать.

Резервных земель в стране особенно много в труднодоступных местностях, но бывают и вблизи мегаполисов и небольших поселений.

Чаще всего их по заявлениям частных или юридических лиц переводят в категорию НП, сельхозназначения  или промышленности.

Особенностью изменения статуса земель с категории специального назначения (транспорт, связь, промышленность, свалки) является требование рекультивации и восстановления территории, если предыдущая деятельность ухудшила состав и качество почвы.

Чтобы сменить категорию особо охраняемой территории, необходимо провести государственную экологическую экспертизу. Если она покажет, что смена категории и назначения грозит ухудшением состояния экологии, в переводе будет отказано.

Лесной фонд тоже не является неприкосновенным.

Определенные его части могут войти в другую категорию, если:

• на них согласно территориальному планированию будут строиться дороги, жилые здания, иные необходимые в социальном плане объекты;
• город расширяется;
• невозможно использовать лесной массив по назначению;
• лесное хозяйство прекращает работу;
• место понадобилось для сельхозработ, прокладывания линий связи, добычи полезных ископаемых.

В большинстве случаев также требуется проведение специализированной экспертизы.

Участки, входящие в состав водного фонда, могут перейти в:

• природоохранную территорию или рекреационную зону;
• состав территорий поселения.

На этом месте могут быть размещены объекты, которые нигде больше муниципалитет или государство построить не может.

Иногда водный объект (например, искусственное озеро) попросту исчезает или переносится в другое место.

Видео по теме

Видео-урок юриста о переводе участка из одной категории в другую:

Заключение

Итак, изменение категории земель возможно, хотя и требует усилий, времени и денег. Необходимо также знание нормативных документов. Поэтому в сложных случаях стоит обратиться к юристам, специализирующимся на этой тематике.

Если вы еще не приобрели участок, внимательно изучите все документы на него перед покупкой.