Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Согласно законодательству, владелец земельного участка вправе распоряжаться им: продавать, сдавать в аренду. Во время передачи в наем права переходят к арендатору на определенный срок.

Арендатор вправе переуступить права, взяв на себя обязанности арендодателя. Их стоимость устанавливается на основании полученной прибыли.

Как правильно оценить права, какова методика оценки права аренды земельного участка?

Что это такое?

Оценка права аренды участка земли — список мероприятий, направленных на определение действительной стоимости арендных прав.

Устанавливаются на основании выгоды, изъятой правообладателем. Оцениванием занимается специалист-оценщик.

Чтобы оценить земельный участок, потребуется предоставить справки:

• бумаги на землю и постройки;
• план участка;
• кадастровый паспорт;
• документы из БТИ;
• паспорт владельца объекта.

Цели оценивания

Процесс оценивания прав найма земли преследует конкретные цели. Основные:

• купля–продажа прав;
• оформление кредита под залог участка;
• внесение вклада в уставной капитал;
• оценивание стоимости организации, владеющей правами;
• для инвестиций;
• при судебных разбирательствах.

Требуется проведение процедуры и при переуступке прав.

Занимается процессом оценщик — специалист с требуемой квалификацией. Инициатором выступает собственник права или земельного участка. Сроки выполнения работы – до 10 суток.

Что влияет на стоимость?

Денежная выгода от владения правами на участок зависит от нескольких факторов:

1. Физических — площадь участка, местонахождение, наличие коммуникаций.
2. Юридических — категория земли, возможность возведения построек.

Процедура включает в себя оценивание не материальных активов, а выгоду от длительного использования земли.

Методики

Специалисты выделяют 3 метода:

1. Сравнительный.
2. Доходный.
3. Затратный.

Несмотря на выбранный метод, существуют основные правовые принципы:

• на стоимость влияет выгода;
• при наличии одинаковых объектов выбор падет на более дешевый;
• использование земли принесет выгоду при соблюдении законодательных норм.

Если при оценке какой-либо из подходов не используется, специалист обязан дать обоснование в отчете.

Сравнительный метод, суть которого заключается в сборе данных о похожих объектах, изучении стоимости продажи их прав найма. После определения условий каждый критерий сравнивают, изучают отличия, проводят полный анализ с расчетом конечной цены.

Параметры для сравнения:

• сумма ежемесячной арендной платы, периодичность;
• возможность продления соглашения;
• период до окончания договора найма;
• возможность выкупа земли арендатором.

Применяется в ситуациях, когда имущественный рынок развит, а рассматриваемая земля нестандартна.

Для проведения сравнительного затратного подхода требуется информация о стоимости договора найма аналогичного объекта. Если данные отсутствуют — стоимости рыночных предложений.

Постройки, имеющиеся на участке, должны не снижать его цену, а увеличивать выгоду от использования земли.

Цель метода: определение стоимости земли. Для этого из стоимости объекта вычитают цену улучшений участка.

Их стоимость устанавливается по цене проведенных установочных работ и характеристикам построек. Полученную сумму умножают на процент износа.

Более простой сравнительный метод, оценивающий права аренды земельного участка с застройками. Вычеты не требуются.

Сущность подхода: расчет стоимости земли с постройками и умножение их на долю участка. Для вычисления доли отыскивают подобные объекты и применяют соотношение к собственному участку.

Метод неточный. Для получения точных данных его применяют в сочетании с другими подходами.

Основное условие для использования доходного подхода — извлечение регулярной периодичной выгоды с прав найма. Применим при росте прибыли, но она должна быть стабильной. Чтобы рассчитать стоимость, чистый доход делят на коэффициент капитализации (КП).

Суть КП — норма доходности для наймодателя. При расчете учитываются инвестиционные риски.

Метод применяется при создании на участке прибыльных улучшений. Сущность: установление стоимости используемых улучшений, расчет прибыли за определенный временной промежуток, вычитание цены используемых улучшений из стоимости арендных прав.

Применим в целях получения дохода с прав найма.

Алгоритм действий:

1. Выяснение суммы затрат, требуемых для пользования участком.
2. Расчет полученной при использовании прибыли.
3. Установление стоимости найма путем дисконтирования затрат и прибыли.

При дисконтировании учитываются продолжительность аренды, возможность ее продления. В затраты включена арендная плата.

Как составить отчет?

Единая форма отчета законодательством не установлена.

В документе учета указать:

• личные данные оценщика;
• тип документа;
• дату составления;
• цель оценивания;
• рыночную стоимость прав найма;
• тип имущества (с подробным описанием и расположением);
• используемые подходы;
• продолжительность найма;
• права арендатора;
• размер платежа;
• по каким основаниям допускается получение прав найма.

Документ состоит из 40 – 50 страниц. Отчет не должен содержать противоречивых данных – они должны быть объективными. Документ прошивается, нумеруется и заверяется штампом.

Результаты действительны в течение полугода с даты составления отчетности. Пример отчета.

Сколько стоит?

В среднем, оценка земельного участка обходится в 5 000 – 7 000 рублей. Если необходимо оценить постройки, вносится дополнительная плата размером 1 000 – 2 000 рублей.

Облагается ли НДС?

Налогообложение зависит от того, кто является продавцом.

Земельный налог — обязательная выплата, регулируемая ст. 387 Налогового кодекса. Уплачивается наймодателем ежегодно.

При заключении соглашения с муниципальной властью НДС не уплачивается, если собственником земли является частное лицо — уплачивается. Ставка фиксированная — 18%.

Заключение

Таким образом, оценка прав найма земли — процедура непростая, имеющая нюансы. Чтобы правильно рассчитать стоимость, разработаны конкретные методы. Занимается процессом оценщик. По результатам оформляется отчет.