Подробная информация об аренде земли на 49 лет

В нашей стране достаточно большое количество не освоенных земель. Законодательная власть допускает возможность взятия участка в аренду у государства или частного лица для определенных целей.

Одна из разновидностей правоотношений — долгосрочный наем сроком на 49 лет.

Стоит ли оформлять подобную аренду? Каковы  особенности, преимущества и недостатки? Рассмотрим подробно в статье.

Что это такое?

Большая часть территорий является собственностью государства. Обычно эти земли передаются в пользование частным лицам на определенных условиях. Получение земель возможно путем взятия в аренду. Максимальный срок — 49 лет. Арендная плата устанавливается минимальная.

Взятие участка в наем доступно для таких целей:

• ведение предпринимательской деятельности;
• развитие фермерского хозяйства;
• выращивание с/х культур;
• строительство дорог;
• выгул домашнего скота;
• строительство культурных объектов.

Возможность арендовать территорию имеется у физических и юридических лиц.

Действующая законодательная власть выдвигает условия предоставления участков в наем:

1. передача земли при условии выигрыша на торгах;
2. у участка нет частного владельца;
3. обеспечение свободного доступа к дорогам, коммуникациям, имеющимся на участке;
4. отсутствие на участке трубопровода, газопровода;
5. при постройке здания у арендатора имеется право выкупа земли, ее приватизации;
6. возможность продления договора.

Одно из условий — внесение платы в денежном либо натуральном виде. Участок может передаваться в аренду с условием дальнейшего выкупа и оформления в собственность. Договор должен оформляться в письменном виде.

Аренда на 49 лет имеет преимущества:

• выкуп надела после окончания срока действия договора;
• сдача территории в субаренду (при оповещении владельца);
• возведение зданий, сооружений;
• использование на участке природных ресурсов.

Если со временем участок выкупят, оспорить куплю – продажу не удастся.

Что говорит закон?

Основной законодательный акт — Земельный кодекс. Аренда участков земли регламентирована ст. 22 ЗК РФ.

Особенности предоставления участков земли, являющихся собственностью государства или муниципалитета, высветлены в главе V.1.

Согласно статье 39.11 (п. 1) решение о проведении торгов принимает уполномоченный орган, также по заявлению граждан и организаций.

Статья 39.7 гласит, что размер арендной платы определяют с учетом основных принципов, разработанных правительственной властью.

Государство, как владелец наделов, может предоставлять право пользования каждому желающему.

Кроме ЗК РФ, такие действия сопровождаются нормативными актами:

1. Федеральный закон № 217;
2. Федеральный закон № 334 и пр.

Отношения между сторонами подкрепляются договором аренды.

На основании статьи 22 Земельного кодекса преимущество продления соглашения имеется у тех лиц, которые соблюдали условия договора и нормы закона.

Как арендовать земельный участок у частного лица и у государства?

Если владельцем участка является частное лицо или организация, оформляется договор и регистрируется в Росреестре. При найме территории у государства процедура проходит сложнее. Вначале необходимо найти участок — на сайте Росреестра или в кадастровой карте. С целью получения информации о территории следует обратиться в администрацию по месту проживания.

Чтобы взять землю без проведения торгов, потребуются документы:

• заявление;
• кадастровый паспорт;
• схема местонахождения земли — заказать у кадастрового инженера.

Заявление подается в органы административной власти, рассматривается в течение 1 месяца. Если документы в порядке, администрация выносит решение о передаче территории в наем заявителю.

Как действовать:

1. Создать схему участка.
2. Обратиться с ней и с заявлением в муниципалитет.
3. Ожидать рассмотрения заявки (1 месяц).
4. Получить постановление от главы.
5. Обратиться с ним в Росреестр.
6. Получить выписку ЕГРН и межевой план.
7. Подать документы и заявление о взятии территории в наем.
8. Подписать договор аренды, зарегистрировать его.

После получения надела арендатор должен будет вносить плату и уплачивать земельный налог.

Правом на аренду участка без проведения торгов обладают:

• льготные категории граждан;
• владельцы построек на земле;
• особы, регистрирующие фермерство;
• лица, участок которым необходим под ИЖС.

Если на участок претендует несколько человек, преимуществом обладает первый подавший заявление.

При оформлении земли в аренду с аукционом процедура затянется. Инициатором торгов выступает представитель государственного органа или гражданин, заинтересованный в получении земли в пользование. За 30 дней до начала проведения аукциона в СМИ и изданиях публикуется извещение.

Чтобы принять участие в торгах, потребуются:

• заявление;
• копия паспорта;
• выписка ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
• справка об оплате задатка.

На торгах победит человек, который предложит большую арендную ставку.

Порядок действий:

1. Сбор информации об имеющихся землях.
2. Выбор подходящего по целевому назначению участка.
3. Подача заявки на участие в торгах.
4. Ее рассмотрение.
5. Извещение граждан о проведении аукциона (если заявление одобрено).

Торги проводятся при участии минимум двух человек. Проведение аукциона оформляется протоколом, 1 экземпляр которого выдают победителю — с ним заключается договор аренды.

Порядок заключения долгосрочного договора

Долгосрочная аренда у муниципальной власти оформляется в письменном виде. Важное условие — предоставление полного пакета документов. Перечень справок отличается в зависимости от цели эксплуатации.

Если не будут предоставлены сведения о кадастровом учете и проведении межевания обратившемуся откажут в государственной регистрации договора.

Контракт должен подписываться только после межевания участка, определения статуса строений (жилые или нежилые). Обязательно указывается в соглашении срок найма — 49 лет.

До момента подписания договора необходимо собрать:

• 

  заявление;

• паспорт;
• выписку ЕГРЮЛ (для организаций);
• кадастровые бумаги на землю;
• официальную справку с решением о согласовании;
• документы на имеющиеся строения;
• бумагу о наличии (отсутствии) коммуникаций;
• справку об отсутствии обременения;
• квитанцию об уплате пошлины.

По желанию участников контракта договор можно нотариально заверить.

Наличие письменного договора гарантирует арендные отношения между сторонами.

Типовая форма соглашения содержит:

1. наименование документа;
2. дату подписания;
3. данные участников, их реквизиты;
4. указание предмета договора;
5. размер оплаты;
6. сроки и особенности передачи земли;
7. условия расторжения;
8. ограничения;
9. ответственность;
10. сроки аренды.

Особое внимание необходимо уделить предмету соглашения. Неточности, из-за которых не удастся идентифицировать участок, послужат поводом для признания документа недействительным.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка
• Скачать образец договора аренды земельного участка

Юридическую силу договор приобретет лишь после регистрации в Росреестре.

Инициатива досрочного расторжения договора может исходить от арендатора или арендодателя. Соглашение расторгается в соответствии с нормами законодательной власти или опираясь на положения самого договора. Нормы, указанные в документе, имеют преимущество перед законодательными положениями.

Если в соглашении имеется пункт о порядке досрочного расторжения, стороны должны ссылаться на эти условия. При его отсутствии — на нормы закона.

В соответствии с ЗК основаниями выступают:

• судебное постановление;
• согласие сторон.

Возможно досудебное урегулирование и через суд.

Причинами расторжения являются:

• завершение срока действия аренды;
• выкуп земельного участка;
• взятие арендатором территории в собственность;
• ликвидация юридического лица (арендатора) и пр.

По личной инициативе участник сделки не может расторгнуть договор. Поводом для такого решения должно быть невыполнение условий контракта: невнесение платы, сдача в субаренду без согласия владельца и пр. Оформляется расторжение в той же форме, что и при подписании.

О желании прекратить арендные отношения одна сторона извещает вторую. Если согласия достичь не удалось, обращаются в суд.

Размер арендной платы рассчитывается органом, во владении которого находится участок. Допускается несколько вариантов: по кадастровой или рыночной стоимости, по итогам торгов, по утвержденным ставкам. Если необходимо проведение аукциона, для определения суммы используется кадастровая стоимость, без торгов — рыночная.

Во втором случае учитывается несколько критериев:

1. базовая ставка — разная в каждом регионе;
2. коэффициент по зоне — на основании оценки Кадастра;
3. поправочный показатель — в зависимости от категории земли и планируемого типа деятельности;
4. площадь территории.

Самостоятельно подсчитать затраты по найму непросто — лучше обратиться в местную администрацию.

Существуют ли риски?

После получения права эксплуатации надела в течение 49 лет не стоит до конца быть уверенным, что арендодатель не разорвет арендные отношения.

Возможные риски:

• наложение обременения третьими лицами;
• включение в договор скрытных условий, благодаря которым собственник имеет право расторгнуть сделку;
• территория может потребоваться для государственных нужд;
• признание нецелевого использования;
• предъявление претензий касательно ухудшения качества земли;
• доказательство того, что использование территории нанесло вред экологии и пр.

Единственный выход не столкнуться с проблемами — оформить надел в собственность.

Как оформить в собственность?

Земельным кодексом предусмотрена возможность оформления арендованного надела в собственность.

Такое право имеет любой гражданин, но не более 1 раза.

Формы приватизации:

1. единоличная;
2. совместная;
3. долевая.

Заявление подается в территориальный орган Росреестра.

Из документов потребуется:

• паспорт;
• договор аренды;
• постановление о выделении территории;
• кадастровый план;
• заявление.

При наличии указанных справок процедура пройдет быстро. При отсутствии претензий в течение 30 дней будет выдано свидетельство о праве собственности.

Заключение

Таким образом, участок, арендованный на 49 лет, является государственной или муниципальной собственностью. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре, а земля поставлена на учет в Кадастр.