Особенности межевания различных земельных участков

Под межеванием земельных участков имеется в виду определение точных границ надела.

Межевание позволяет разрешить споры между владельцами соседних участков.

Также, без проведения межевания нельзя поставить свою землю на учет в ЕГРН.

В то же время, действующее законодательство не запрещает владеть и распоряжаться землей, где не уточнены границы (не проведено межевание) по собственному усмотрению.

То есть, земельный участок можно продать, подарить, оставить в наследство и т.д., независимо от того, проводилось ли межевание на участке, или нет.

Сроки

Ходят упорные слухи, что если не сделать межевание в какой-то срок, можно лишиться своего земельного участка, который отойдет к государству. Разберем подробно, так ли это и какие сроки на самом деле установлены?

На многих интернет ресурсах и в печатных средствах массовой информации была распространена информация о том, что к 1 января 2018 года все участки в обязательном порядке должны быть отмежёваны.

В ином случае собственник не сможет распоряжаться им по собственному усмотрению: не сможет продать или подарить, не сможет подвести коммуникации и т.д., вплоть до того, что участок и вовсе могут признать бесхозным и передать в муниципальную собственность.

Такое утверждение основано на пункте 21.4 Распоряжения Правительства № 2236-р где указано, что в законодательные акты РФ до 1 января 2018 года должны быть внесены положения, запрещающие регистрацию земельных наделов в ЕГРН без указания их точных границ.

На самом деле по состоянию на 2018 год такие изменения внесены не были, действие ограничения не началось, и сейчас, как и ранее, межевание проводится исключительно по желанию собственника земли и на основе его заявления, о чем говорит 14 статья ФЗ № 218 от 2015 года.

Исходя из сказанного, владельцы земельных участков не обязаны в приказном порядке проходить процедуру межевания. Более того, они могут распоряжаться землей по своему усмотрению.

На основе ФЗ № 36 от 2018 года дачная амнистия была продлена до 1 марта 2020 года.

Суть программы заключается в том, что граждане, имеющие во владении земельные участки и построенные на этих участках капитальные объекты, могут зарегистрировать недвижимость (и земельные наделы, и строения) по упрощенной процедуре.

С одной стороны, регистрация недвижимости по дачной амнистии не требует проведения межевания. С другой, Росреестр нередко отказывает гражданам в регистрации их недвижимости, поскольку на публичной кадастровой карте не отображается местоположение участка.

В таком случае собственники ЗУ будут вынуждены отмежевать свой надел, чтобы должным образом зарегистрировать его в ЕГРН.

Действующим законодательством установлено 2 возможности для проведения бесплатного межевания земельных наделов:

• Согласно региональным законопроектам о бесплатном предоставлении земельных наделов отдельным категория граждан.Например, Закон Московской области о бесплатном предоставлении земли многодетным семьям. Суть в том, что при выделении нового земельного надела из муниципальной собственности межевание должно быть проведено обязательно, а поскольку по Закону предполагается бесплатная передача земли, межевание производится за счет средств муниципалитета.
• Согласно пункту 5 статьи 42.6 ФЗ № 221 от 2007 года, где указано, что при проведении комплексных кадастровых работ за счет средств муниципалитета, любой собственник земельного участка, который находится на территории, где проходят комплексные кадастровые работы, может потребовать указать на местности местоположение границ его участка. При этом исполнитель работ (кадастровый инженер) не вправе взыскивать оплату с собственника ЗУ. Все расходы обязан покрыть местный муниципалитет.

На практике, проведение комплексных кадастровых работ, организованных муниципалитетом, далеко не всегда совпадает с необходимостью проведения межевых работ владельцем земельного участка. Поэтому в абсолютном большинстве случаев межевание проводится за собственные деньги владельца участка.

Методические рекомендации по проведению

В 2003 году Росземкадастром были утверждены Методические рекомендации по правилам проведения межевания объектов землеустройства. Данные рекомендации не потеряли свою актуальность и на 2018 год.

Согласно правилам процедура межевания включает в себя 9 этапов, о них подробней.

На данном этапе кадастровый инженер осуществляет поиск и изучение следующей информации и документов:

• Сведений о земельном наделе, зафиксированных в ЕГРН;
• Документов, подтверждающих право собственности заявителя на земельный участок;
• Каталогов с указанием опорных геодезических пунктов на местности;
• Адресов лиц, владеющих соседними участками;

Также во время подготовительных работ проводится полевое обследование, которое позволяет выяснить реальное состояние опорных геодезических пунктов.

Техпроект состоит из двух частей: текстовой и начертательной. В свою очередь, текстовая часть состоит из:

• Целей будущих работ, оснований для их проведения;
• Сведений об опорных геодезических пунктах;
• Сведений о предыдущих проведенных работах по межеванию, касающихся данного земельного надела;
• Формы обработки сведений, которые будут получены при проведении измерений;
• Порядка организации и установления сроков проведения работ.

Начертательная часть включает в себя чертеж земельного участка с указанием всей необходимой информации: пунктов геодезической сети, проектных границ и т.д.

После составления техпроекта он должен быть утвержден заказчиком.

Под заинтересованными лицами понимаются владельцы соседних, смежных участков, а также местные органы власти.

И те, и другие должны быть письменно оповещены о проведении работ по межеванию с указанием даты и точного времени не менее чем за 7 дней до проведения процедуры.

Все заинтересованные лица должны присутствовать при межевании, чтобы подтвердить правомочность работ.

С другой стороны, отсутствие заинтересованных лиц не влияет на правомочность составленного межевого плана, если таковые лица были своевременно оповещены.

В случае когда владельцы соседних участков не проживают на месте, не менее чем за 30 дней до проведения межевания им направляется письменное уведомление о процедуре.

Если не известен их адрес, в местную газету не менее чем за 30 дней до межевания подается объявление с указанием даты, времени и места проведения процедуры.

Согласно Методическим рекомендациям, при определении границ земельного участка необходимо учитывать следующее:

• Работы выполняются в присутствии всех заинтересованных сторон: владелец участка, его соседи, местная администрация, даже если процедура происходит в деревне.
• Перед составлением акта и согласованием границ всеми заинтересованными сторонами, сами границы должны быть визуально обозначены на местности.
• По итогу проведения межевания на месте составляется акт.
• Если кто-то из соседей отказался подписывать акт или вовсе не явился на межевание, об этом делается соответствующая пометка. При этом рекомендуется взять с соседа письменный отказ (согласие) на утверждение установленных границ. В ином случае в течение 30 дней ему необходимо направить повторное извещение с просьбой явиться для согласования установленных границ. Если он проигнорирует и эту просьбу, границы считаются установленными.
• Если в ЕГРН присутствуют сведения, которые с абсолютной точностью позволяют определить местонахождение поворотных точек границ участка, согласование с иными заинтересованными лицами не производится.
• После согласования (если это необходимо) все поворотные точки обозначаются искусственными предметами (при условии отсутствия естественных обозначений).

Для последующего внесения информации об объекте в ЕГРН, кадастровый инженер обязан максимально точно определить координаты установленных поворотных точек земельного надела.

Для этого используются

• картометрические,
• геодезические,
• спутниковые
• и фотограмметрические

методы.

А в условиях труднодоступных участков и участков, где не важна абсолютная точность определения координат, могут использоваться также GPS приборы.

При определении площади важно, чтобы полученный результат максимально близко соответствовал тому, который указан в кадастровом паспорте земельного надела и в ЕГРН (если эта информация там содержится).

Максимально допустимые расхождения зависят от категории земли (Земли населенных пунктов, сельхозназначения и т.д.).

Для каждой из категорий в Методических рекомендациях установлена своя максимальная погрешность определения поворотного пункта границ участка.

То есть, при условии проведения измерений одним из способов на землях населенных пунктов, кадастровый инженер не может ошибиться при установке поворотного пункта границы более чем на 10 сантиметров, иначе это приведет к неправильному измерению площади участка.

При расчете допустимой погрешности Методические рекомендации предлагают использовать следующие формулы:

По итогу проведения работ составляется карта земельного надела (или карта территориального образования).

При этом необходимо придерживаться следующих рекомендаций:

• Карта составляется таким масштабом, чтобы она могла уместиться на листе А3 или А4. При начертании карты муниципального образования (иного крупного объекта) допустимо использовать формат бумаги большего масштаба.
• Помимо границ объекта на карте указывается следующая информация:
  • название объекта (кадастровый номер ЗУ, название муниципального образования и т.д.);
  • номера межевых опорных пунктов;
  • площадь объекта;
  • описание смежных границ участка;
  • направление света «Юг – Север»;
  • масштаб.
• Не допускается выполнение карты карандашом. Также не допускается наличия на карте исправлений, зачеркиваний, приписок, подчисток и т.д.

Последние 2 этапа межевания заключаются в оформлении отчетности и утверждении результатов. В землеустроительное дело включаются все документы, имеющие отношение к этому делу.

Полный состав дела выглядит следующим образом:

• Титульный лист;
• Содержание;
• Пояснительная записка;
• Карта объекта, взятая из ЕГРН;
• Заявление заказчика;
• Правоустанавливающие документы заказчика на землю;
• Техпроект;
• Извещения, подтверждающие факт своевременного оповещения всех заинтересованных лиц;
• Акт согласования границ;
• Списки координат поворотных пунктов;
• Карта земельного участка с указанием его границ (может идти отдельно от всего дела).

Утверждению подлежит само землеустроительное дело и составленная карта земельного участка. Независимо от того, кто проводил межевание, утверждать документы необходимо в местном отделении Росреестра.

При необходимости Росреестр осуществляет контроль над проведением межевания не только проверяя бумажную составляющую работ, но и выезжая на место, и проводя необходимые контрольные измерения.

После согласования границ участка с соседями (если это не было произведено на месте, при проведении межевания) и утверждении документов Росреестром, заказчик может забрать свой межевой план. Точные сроки получения документов необходимо уточнять у своего кадастрового инженера.

Особенности для муниципального надела

Муниципальная земля межуется при выделении из неучтенной земли (земли, которой не присвоен кадастровый номер и которая не стоит на учете в ЕГРН) отдельных земельных участков.

Пока земля не будет поставлена на учет, ее нельзя будет продать, передать на безвозмездной основе, сдать в аренду и т.д.

В большинстве случаев инициатором выделения отдельных земельных участков выступает сам муниципалитет.

Он может делать это с целью реализации проекта по наделению землей отдельных категорий граждан (как упомянутый выше Закон о бесплатном предоставлении земли многодетным семьям в Московской области), или с целью сдачи земли в аренду под сельскохозяйственные и иные нужды и т.д. В таком случае межевание проводится за счет средств муниципалитета.

В редких случаях в качестве инициатора выступает физическое или юридическое лицо, которое желает получить (купить, взять в аренду) землю в своих нуждах. Тогда муниципалитет может договориться с данным лицом и провести межевание за его счет.

В любом из случаев перед выделением участка должен быть составлен проект межевания или схема расположения участка. На основе одного из этих двух документов будут определены границы надела. Во всем остальном процедура межевания идентична вышеописанной.

Комплексное (общее) межевание

Пункт 20 Приказа Минэкономразвития № 921 от 2015 года определил целый перечень ситуаций, при которых на разные земельные участки может составляться всего один межевой план.

Общая суть сводится к тому, что Законом разрешено использовать один общий межевой план для нескольких наделов.

В то же время, в абсолютном большинстве случаев кадастровая палата Росреестра принимает такой межевой план только если он был составлен с целью исправить ранее неверно установленные границы.

Иначе, для регистрации земельного надела в ЕГРН и изменении кадастровых паспортов потребуется 2 разных плана даже в том случае, если это смежные участки, и они принадлежат одному и тому же человеку.

Минимальный размер земли

До 2015 года предельные размеры всех земельных участков определялись 33 статьей Земельного кодекса РФ. В 2015 статья утратила силу.

По состоянию на 2018 год при определении предельных размеров земельных наделов необходимо руководствоваться положениями 1 пункта статьи 11.9 Земельного кодекса РФ где указано, что предельные размеры тех или иных участков определяются местными градостроительными регламентами (местными законами).

Это значит, что решение о минимально допустимом размере надела принимается на уровне региона.

Например, в Московской области действует Закон № 63 от 2003 года, где указаны следующие минимальные размеры участков:

• Для огородничества – 4 сотки;
• Для садоводства и для ведения дачного хозяйства – 6 соток.

Аналогичные законы действуют и в других регионах Российской Федерации.

В свою очередь, предельные размеры участков под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) устанавливается местными органами администрации. Так, Решением Совета депутатов округа Протвино было определено, что размер участков под ИЖС не может быть менее 4 соток.

Нужно понимать, что данные правила о минимальных размерах участка действуют только при образовании новых наделов. То есть, если у гражданина есть ЗУ площадью 2 сотки, у него никто не отберет эту землю.

При необходимости гражданин может проводить межевание своего участка, может его продавать, дарить и т.д.

В то же время, если у гражданина есть участок в 4 сотки, и он захочет разбить его на 2 обособленных надела – этого сделать не получится. Если размежевание еще может быть проведено, то кадастровая палата Росреестра просто не примет документы для регистрации. Это же касается и выделения новых участков.

Граждане не могут купить землю у муниципалитета, если размер участка будет меньше минимальной нормы.

То есть, межевать можно любой участок, но поставить на учет в ЕГРН можно только тот надел, площадь которого будет превышать минимальную норму, установленную в регионе.

Повторная процедура

В действующем законодательстве не содержится положений, ограничивающих срок действия межевого плана, что автоматически делает документ бессрочным (постоянным). Несмотря на это, в некоторых случаях владелец участка будет вынужден заново пройти процедуру межевания ЗУ.

Уточнение границ земельного участка производится в случае допущения кадастровой ошибки (кадастровый инженер при проведении межевания неверно определил границы надела, увеличив или уменьшив его площадь).

Основанием для уточнения границ является следующее:

• Обоснованные претензии со стороны владельца соседнего участка по поводу захвата его территории. Таковые претензии могут подтверждаться его межевым планом, или любой другой кадастровой информации, имеющейся в ЕГРН.
• Выявление кадастровой ошибки самим владельцем участка. Для обоснования своей правоты собственник участка также должен использовать сведения, находящиеся на хранении в ЕГРН.
• Судебный иск со стороны владельцев смежных участков.

Исходя из вышесказанного, уточнение границ производится при явном допущении кадастровой ошибки или при возникновении серьезных оснований полагать, что таковая ошибка действительно была допущена.

Возводимые постройки не влияют на результаты ранее проведенного межевания. По сути, межевание – это определение границ только земельного надела, и уже сам собственник решает, какие строения он будет размещать внутри участка, и как они будут располагаться.

Другой вопрос, что без проведения межевания, собственник не сможет зарегистрировать новые постройки в ЕГРН. Поэтому, если у гражданина есть участок, поставленный на учет в ЕГРН без уточнения его границ, для регистрации возведенных построек ему необходимо пройти процедуру межевания.

В ином случае он может получить отказ при подаче документов на регистрацию строений, так как на кадастровой карте не будут отображены границы земельного надела.

Согласно статье 11.7 Земельного кодекса РФ под перераспределением участков следует понимать преобразование двух и более смежных земельных наделов в несколько других участков. То есть, из двух наделов могут сделать 3, 4 и более участков, или просто изменить форму наделов.

Перед проведением перераспределения необходимо провести повторную процедуру отмежевания всех перераспределяемых земельных участков.

Расценки

Расценка на межевание земельного участка зависит от следующих особенностей:

• Категория и вид разрешенного использования земель. Дороже всего обходится межевание участков, находящихся на территории земель населенных пунктов.
• Удаленность объекта от геодезической фирмы.
• Площадь объекта.
• Количество поворотных точек на участке.
• Заказ дополнительных услуг.

Например, выполнение межевания «Под ключ», когда кадастровые инженеры самостоятельно соберут всю необходимую информацию об объекте, уведомят о проведении работ всех заинтересованных лиц, зарегистрируют готовый межевой план в Росреестре и закажут новый кадастровый паспорт надела.

В среднем, цена межевание на территории Российской Федерации колеблется в районе 15 000 рублей за один участок. В зависимости от региона,выбранной геодезической фирмы и особенностей конкретного землеустроительного дела цена на работы может изменяться в обе стороны.

Госпошлина

Росреестр не взимает госпошлину за межевание, проведенное собственником земельного надела. В то же время, госпошлина взимается за выдачу нового кадастрового паспорта на земельный участок.

Согласно Приказу Минэкономразвития № 343 от 2010 года размер государственной пошлины за выдачу бумажной версии кадастрового плана составляет:

• 600 рублей для юридических лиц;
• 200 рублей для физических лиц.

Кроме этого с заявителя могут взиматься и иные государственные пошлины: за регистрацию объекта в ЕГРН, за выдачу кадастровой выписки и т.д. Полный список государственных пошлин можно посмотреть в указанном Приказе.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором даны советы от кадастрового инженера и ответы на популярные вопросы о межевании различных категорий участков.

Заключение

Межевание позволяет с абсолютной точностью определить границы земельного участка, благодаря чему исключаются возможные споры с соседями по поводу размеров двух смежных наделов.

При проведении межевания заказчик получает межевой план, с помощью которого он может получить новый кадастровый паспорт на участок или внести изменения в старый.

Несмотря ни на что, межевание не является обязательной процедурой, однако в некоторых случаях собственник ЗУ вынужден будет заказать работы, иначе он не сможет поставить участок на учет в ЕГРН.

Весь процесс регламентируется специальными методическими рекомендациями от Росземкадастра. Выданный по итогу проведения работ межевой план не имеет срока действия, однако в некоторых случаях собственнику может понадобиться повторная процедура межевания (при уточнении границ участка и при перераспределении наделов).

Средняя стоимость работ находится в районе 15 000 рублей, но в зависимости от обстоятельств эта сумма может быть увеличена или уменьшена.