Как осуществляется продажа права аренды земельного участка по закону?

Участки земли, принадлежащие государственным и муниципальным образованиям, предоставляются в аренду гражданам и организациям на договорной основе.

Но не всегда арендатор может исполнять свои обязанности в течение всего периода действия соглашения.

Закон позволяет переуступить право пользования участком другому лицу. При этом необходимо соблюсти ряд формальностей.

Можно ли продать арендованный земельный участок, как составляется договор продажи права аренды земли? Подробности в статье.

Какое законодательство регулируют данный вопрос?

Землепользователь по своему усмотрению выбирает лицо (человека или организацию), с которым заключает договор субаренды.

По такому соглашению на возмездной основе передаётся весь комплекс прав и обязанностей, которые ранее получил арендатор от собственника.

Процедура регулируется нормами ГК РФ. Нормы статьи 615 указывают, что арендодатель имеет право сдать имущество в поднаём или передать весь комплекс прав и обязанностей другому лицу (перенаём), если имеется согласие собственника имущества на это.

Также в Земельном кодекс РФ от 25.10.2001 г. (ЗК РФ) содержатся нормы, касающиеся передачи права аренды земельного участка другому лицу. Соответствующие правила закреплены в пунктах 5 – 9.2 статьи 22.

Согласия собственника не требуется, если иное правило не было установлено в договоре.

От продажи права аренды необходимо отличать субаренду. При продаже один землепользователь заменяется другим. В случае субаренды часть участка или вся его территория переходит на условиях, которые устанавливает первый арендатор.

Преимущества

Продажа права аренды выгодна по нескольким причинам:

1. Арендатор может снять с себя обязательства без дополнительных затрат. Землепользователь должен рационально использовать участок и не допускать его порчи. Иначе гражданина или организацию могут привлечь к административной ответственности, а собственник может потребовать материальную компенсацию.
2. Права собственника не ущемляются, так как все условия аренды продолжают действовать.
3. Извлечение прибыли. Так цена участка под ИЖС может значительно вырасти через несколько лет.

Недостатки переуступки

Процедура может быть невыгодна по ряду обстоятельств:

1. 

   Стоимость пользования участком может быть ниже, и продавец потеряет в деньгах.

2. Возможны расходы на поиск покупателя, оформление сделки, регистрацию права собственности.
3. Продавцу придётся легализовать все самовольные постройки.
4. Если требуется согласие собственника, оно может быть отозвано в любой момент. И тогда сделка сорвётся.
5. Новый арендатор может быть привлечён к ответственности за нарушения порядка землепользования предыдущего арендатора.

Каков порядок?

Процесс передачи права делится на несколько этапов.

Арендатору для совершения сделки потребуется ряд документов:

• паспорт (или свидетельство о регистрации, если право продаёт организация);
• оригинал договора аренды;
• решение органа власти о проведении торгов или о предоставлении участка в аренду без аукциона;
• технический план, где будут обозначены все имеющиеся строения;
• письменное согласие собственника (если это требуется в соответствии с договором аренды).

В законодательстве нет специальных требований для подобных соглашений. Стороны могут составить текст документа самостоятельно или обратиться к юристу.

Обычно договор включает в себя следующую информацию:

1. 

   основные реквизиты: название документа, дата составления;

2. сведения о сторонах;
3. предмет соглашения;
4. информация о договоре, по которому продавец права аренды получил его;
5. сведения об участке (местонахождение, размер, кадастровый номер и т.д.);
6. срок пользования;
7. стоимость сделки и порядок расчётов;
8. права и обязанности сторон;
9. меры ответственности;
10. порядок разрешения споров.

Договор составляется в 3-х экземплярах: для каждого участника сделки и для Росреестра.

• Скачать бланк договора купли-продажи права аренды земельного участка
• Скачать образец договора купли-продажи права аренды земельного участка

Если период пользования участком превышает 1 год, необходимо регистрировать сделку в Росреестре. Для этого нужны:

• заявление одного из участников сделки (форму можно скачать с сайта Росреестра или получить бланк в территориальном управлении);
• 

  паспорт гражданина (или свидетельство о государственной регистрации организации);

• доверенность (если лицо действует через представителя);
• оригинал договора (минимум 2 оригинала);
• документ, подтверждающий оплату госпошлины;
• иные документы (например, нотариально заверенное согласие супруги продавца на подписание договора, если он состоит в браке).

Любой из участников сделки обращается в территориальное управление Росреестра по месту нахождения участка. Документы проверяет и принимает регистратор.

Процедура внесения информации в кадастр занимает до 7 рабочих дней. 1 оригинал договора остаётся в Росреестре.

Государственная регистрация стоит 2000 рублей. Если участок предназначен для сельскохозяйственных нужд, то госпошлина составит 350 рублей. Если стороны сделки – юридические лица, то пошлина составит 22000 рублей.

Также документы можно подать через МФЦ, но срок рассмотрения обращения увеличится до 9 рабочих дней.

После государственной регистрации передачи прав бывший арендодатель должен направить официальное уведомление о сделке собственнику недвижимости.

В законодательстве нет образца этого документа, также не установлены сроки подачи уведомления.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 указано, что информация может быть передана собственнику письменно или устно в разумный срок после заключения договора. Иначе владелец может потребовать возмещения убытков.

На практике обычным сроком считается 1 месяц с момента передачи участка или регистрации права в Росреестре. Заключение нового договора с собственником не требуется.

Отказ и его причины

Соглашение не может быть заключено в следующих случаях:

• в договоре отдельно указано, что арендатор не может передавать свои права и обязанности третьему лицу;
• земельный участок передан в пользование резиденту свободной экономической зоны или особой экономической зоны;
• землепользователем является субъект малого или среднего предпринимательства, который получил землю в рамках льготы по закону № 209-ФЗ от 24.07.2007 года;
• соглашение об аренде участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, заключено на период менее 5 лет;
• в иных случаях, если это предусмотрено федеральным законодательством.

Стороны сделки должны сами установить, распространяется ли запрет на их ситуацию. Также регистратор Росреестра проверяет законность заключения договора и отказывает во внесении изменений в земельный кадастр при наличии указанных оснований.

Заключение

Продажа права аренды земли – это передача всего комплекса прав и обязанностей, связанных с временным использованием участка, другому лицу по возмездному договору. Согласие собственника не требуется.

Новый договор подлежит государственной регистрации, если срок аренды составляет не менее 1 года. Продажа возможна, если это прямо не запрещено законом или договором аренды.