Договор купли-продажи земельного участка сельхозназначения образец и правила составления

Земли сельхозназначения, которые плодородны и пригодны для выращивания продовольственных культур, являются настоящим полезным ресурсом и находятся под вниманием и контролем государства.

Порядок распоряжения участком регламентирован нормами ГК и ЗК РФ, в том числе Федеральном законе №218.

По требованиям законодательства факт передачи прав на земельный надел от продавца к покупателю, как вид гражданско-правовых сделок, предусматривает необходимость оформления договора купли-продажи, где учитывают правовые особенности и нюансы данного вида недвижимого имущества.

Как оформить соглашение на приобретение надела сельскохозяйственного назначения?

Законодатель допускает возможность оформления сделки с недвижимостью в простой письменной форме. При этом в нормативно-правовых актах отсутствует обязанность нотариально удостоверять факт покупки земель сельхозназначения.

К числу исключений, когда сторонам договора надлежит обращаться к нотариусу, чтобы удостоверить юридическую чистоту документа, относят ситуации, если владельцами земельных наделов выступают лица, не достигшие 18 лет либо граждане с ограниченной дееспособностью. Нотариального заверения требуют соглашения, где один из участников общей собственности продает свою долю. Права сторон, участвующих в сделке, которые вытекают из условий договора, подлежат обязательной госрегистрации.

Важно! Если участники договора не подадут заявление в регистрирующий орган и не представят договор в ЕГРН – соглашение будет считаться незаключенным, а сделка недействительной.

Предметом соглашения выступает надел земли. Не все объекты недвижимого имущества сельхозназначения могут быть предметом гражданско-правовой сделки – договора купли-продажи.

К числу таковых относят только земли, у которых установлены границы и в документах указан точный адрес.

Следовательно, предмет соглашения – конкретный земельный участок (ЗУ) с проверенными параметрами и характеристиками, идентификационными признаками.

Заключая договор купли-продажи стороны должны учесть, что в соответствии с нормами права, продаже подлежат наделы земли, которые поставлены на кадастровый учет.

В содержании соглашения обязательно указывают:

• площадь участка в гектарах или кв. метрах;
• точный адрес (местоположение);
• категория, целевое предназначение;
• регистрационный, кадастровый номер.

Внимание! Объект недвижимого имущества не подлежит продаже, если он выступает предметом залога. В такой ситуации переход прав от владельца к покупателю возможен, только, когда залогополучатель дал согласие на продажу.

Сумма сделки – рыночная стоимость предмета договора, которая устанавливается продавцом по своему усмотрению. Закон не определил в отношении собственника участка необходимость рассчитывать цену земельного надела исходя из кадастровой стоимости.

Сумму надела прописывают в рублях. Покупатель должен перечислить указанные по договору средства в положенный срок, включая ситуации, если в тексте соглашения есть пункт с оплатой в несколько этапов. Процесс госрегистрации означает переход прав собственности от продавца к покупателю.

По сделкам купли-продажи законодатель (п. 2 ст. 314 ГК) установил максимальный срок проведения расчетов – 90 дней.

При этом начало отсчета данного срока начинают с момента госрегистрации объекта, а не в день получения уведомления публичным образованием о намерении собственника недвижимого имущества продать участок. Число, когда продавец получил ответ на свое предложение, также не является точкой исчислений.

Муниципалитет как продавец участка земли определяет цену объекта сельхозназначения, опираясь в первую очередь на коэффициент плодородности и особенности почвы.

Второй аспект, на котором строится ценообразование – местонахождение и площадь надела. Стоимость рассчитывают, опираясь на нормативно-правовые акты местных органов самоуправления. В первую очередь земельные наделы предоставляют гражданам из списков льготников.

Процесс купли-продажи наделов проходит с учетом ограничений, которые установлены законодателем в ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля является объектом недвижимого имущества, любые виды обременений установленных в отношении указанного участка должны быть зарегистрированы в Росреестре.

В нормативно-правовых актах прописаны следующие обременения в отношении земель:

1. 

   Ограничения и запреты, обозначенные законодателями, относительно возможности пользования (на участках, предоставленных для сельскохозяйственных целей, запрещено строить промышленные и производственные объекты).

2. Ограничения (ст. 56 ЗК РФ), касающиеся особенностей публичного или частного сервитута, что предусматривают возможность третьих лиц использовать чужой участок.
3. Обременения и запреты в праве владения и распоряжения, связанные с наличием судебных притязаний (арест имущества для обсечения исполнительных действий либо обеспечения иска);
4. Ограничения на владение и распоряжение землевладением, возникшие с согласия собственника надела (покупка земли с помощью ипотечного кредитования).

Текстовая часть договор купли-продажи ЗУ из числа сельхозназначения включает существенные условия, где прописывают не только предмет и цену, а также полный регламент действий сторон соглашения. Так покупатель и продавец должны договориться по вопросам передачи объекта, принятию и оплаты недвижимого имущества, дальнейшему оформлению бумаг в Росреестре.

В соответствии с законодательством владелец земли обязан:

1. Проинформировать покупателя об имеющихся обременениях участка, установленных ограничениях.
2. Предоставить данные о качестве земли и перспективах использования ЗУ как установлено целевым предназначением.
3. Передать земельный надел не только по документам (юридически), но и фактически – введение продавца во владение объектом недвижимого имущества (п.1 ст. 224 ГК) посредством подписания акта приема-передачи.

В числе ключевых сведений, которые должен сообщить владелец надела покупателю:

1. Наличие наделов расположенных по соседству, каким-либо образом воздействующих на приобретаемый объект.
2. Особенности земли и имеющиеся разрешения на ведение специфической сельскохозяйственной деятельности (обустройство виноградников).
3. Качество, характеристики надела влияющие на землепользование и стоимость объекта.
4. Другая информация, которая может заставить покупателя пересмотреть решение и отказаться от сделки.

Принцип действий второго участника сделки – покупателя аналогичен обязательствам, возложенным на продавца. В ряде случаев владелец земли фактически не может исполнить свою часть обязанностей без конкретных шагов со стороны будущего обладателя надела.

По ключевым критериям выделяют две группы обязательств:

1. 

   Основные:

   • Оплатить стоимость надела земли в установленном порядке, в размере и сроки определенные пунктами соглашения (обычно перевод денежных средств на указанный расчетный счет – 100% предоплата).
   • Принять недвижимое имущество сельхозназначения в фактическое владение и подписать документ приема-передачи надела.
2. Дополнительные:
   • Согласиться перечислить сумму земельного налога не с даты смены владельца в реестре налоговых органов, а со дня, когда новый собственник фактически начал использовать надел или стороны подписали договор купли-продажи.
   • Провести оплату за регистрацию перехода прав собственности на земельный надел в Росреестре.

Покупатель должен получить всю интересующую его информацию и документы, ознакомиться и проверить информацию указанную относительно качественных и количественных характеристик надела. Если вопросов и претензий нет, владелец передает, а покупатель в свою очередь принимает надел в собственность, о чем свидетельствуют подписи участников сделки в конце документа. Подобный пункт соглашения имеет силу передаточного акта.

Подтверждением добровольного волеизъявления сторон договора и соблюдения требований закона является подпись и печать нотариуса, что еще раз доказывает юридическую чистоту сделки, когда продавец и покупатель не вправе озвучивать претензии друг другу. В тексте документа обязательно прописывают персональные и паспортные данные обоих участников договора, включая адрес регистрации и постоянного проживания.

1. Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения
2. Скачать образец договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения

Нюансы

Чтобы избежать сложностей и отказа в процессе регистрации сделки и в дальнейшем подстраховаться от необходимости расторгать договор купли-продажи следует:

1. 

   Заострить внимание на нюансах, учесть правильность оформления документов (отражены ли ограничения и обременения надела).

2. Есть ли у владельца участка полномочия на продажу объекта (правоустанавливающие документы), наличие согласия всех собственников ЗУ.
3. Соответствуют ли размеры надела, указанные в кадастровом паспорте, реальным границам участка.
4. Навести справки о предыдущих сделках, проверить юридическую чистоту сделки – отсутствие у имущества судебных предписаний, штрафов, ареста.
5. Наличие у покупателя прав, чтобы приобрести земли сельхозназначения в собственность (иностранные граждане лишены возможности участвовать в покупке участков либо у лица будет превышен максимально допустимый размер общей площади земель сельхозназначения).

Все существенные условия, касающиеся механизма передачи прав собственности от владельца объекта к покупателю должны найти отражение в договоре купли-продажи сельхозземель.

Заключение

Сделка по реализации земель сельхозназначения, которая оформлена с учетом требований закона путем заключения договора купли-продажи, в обязательном порядке завершается процедурой регистрации (ст. 131 ГК).

В результате новый владелец земли получает выписку из госреестра ЕГРН – правоустанавливающий документ, который официально подтверждает право собственности и наделяет полномочиями распоряжаться участком сельхозназначения по усмотрению владельца